Ganze Wohnung
Kernsanierung in Berlin
Eine leere Wohnung, mehrere Gewerke und eine Reihenfolge, die niemand aufschreibt. Hier steht sie.
Vier Wörter, vier Umfänge
Was Kernsanierung heißt, und was sie von einer Renovierung trennt
Die vier Begriffe werden im Alltag durcheinander benutzt. Das ist der häufigste Grund für Angebote, die sich nicht vergleichen lassen: sie unterscheiden sich nicht im Stil, sondern in der Tiefe.
- Renovierung
- Es geht um Oberflächen. Malern, Boden aufarbeiten, Tapete ab. Was hinter der Wand liegt, bleibt unangetastet.
- Modernisierung
- Einzelne Teile kommen auf heutigen Stand, etwa ein neues Bad oder eine neue Elektrik. Der Rest der Wohnung bleibt, wie er ist.
- Sanierung
- Ein Schaden wird behoben. Feuchtigkeit, Schimmel, ein Estrich, der nicht mehr trägt. Der Umfang richtet sich nach dem Schaden, nicht nach dem Wunsch.
- Kernsanierung
- Alles kommt heraus, bis auf den Rohbau und die tragenden Teile: Leitungen, Bodenaufbau, nichttragende Wände, Bad. Danach wird die Wohnung von innen neu aufgebaut.
Wer eine Renovierung beschreibt und eine Kernsanierung meint, bekommt eine Zahl, die nach dem ersten Aufstemmen nicht mehr stimmt. Deshalb steht am Anfang ein Blick vor Ort.
Die Reihenfolge
In welcher Reihenfolge eine entkernte Wohnung wieder entsteht
Bei einer Kernsanierung entscheidet nicht das einzelne Gewerk über das Ergebnis, sondern der Takt. Jeder Schritt hinterlässt einen Zustand, auf dem der nächste aufbaut. Wer einen vorzieht, macht ihn zweimal.
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Aufmaß und Bestandsaufnahme
Was ist tragend, was kann weg, was steckt in den Wänden. Das fällt vor dem ersten Schlag, nicht danach. Hier entsteht auch die Liste der Punkte, die sich erst beurteilen lassen, wenn etwas offen ist.
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Rückbau und Entkernung
Bodenaufbau, nichttragende Wände, alte Beläge und Verkleidungen kommen heraus. Was herausgeht, wird getrennt, weil sich die Abfälle unterschiedlich entsorgen. In diesem Schritt entsteht der meiste Schmutz der ganzen Baustelle.
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Leitungen neu
Elektro und SanitärSchlitze, Leitungen, Rohre, Abläufe. Diese Arbeiten brauchen eigene Zulassungen und werden von den Betrieben ausgeführt, die sie haben. Von der Baustelle kommt der Termin: die Leitungen müssen liegen, bevor eine Wand davor steht.
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Wände, Vorsatzschalen, Decken
Ständerwerk, Dämmung, Beplankung. Hier entsteht der neue Grundriss, und hier verschwinden die Leitungen aus dem Schritt davor.
Zum Trockenbau -
Untergrund für den Boden
Je nach Aufbau ausgleichen, Trittschall einbauen oder einen neuen Estrich einbringen. Ein Boden wird nur so gerade wie das, was unter ihm liegt.
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Oberflächen
Spachteln bis zu der Qualität, die vorher vereinbart wurde. Q1 bis Q4 klingt nach Bürokratie und entscheidet darüber, ob im Streiflicht später jede Fuge zu sehen ist.
Q1 bis Q4 im Vergleich -
Boden zuletzt
Schleifen, ölen oder versiegeln. Zuletzt, weil jeder Schritt davor Staub und Spritzer macht. Ein Boden, der vorher fertig war, wird danach ein zweites Mal geschliffen.
Zum Boden
Vom ersten Kontakt bis zur Übergabe: Zum Ablauf
Der Punkt, an dem es aus einer Hand zählt
Zwischen fünf Betrieben liegen vier Nähte
An jeder Übergabe muss jemand entscheiden, wer wann anfängt, ob der Zustand für den Nächsten taugt und wessen Schaden es ist, wenn etwas nicht passt. In der Praxis übernimmt das der Auftraggeber, ohne es vorher zu wissen.
Je mehr Schritte aus einer Hand kommen, desto weniger solche Nähte bleiben übrig. Rückbau, Trockenbau, Untergrund, Oberflächen und Boden hängen hier zusammen. Für Elektro und Sanitär bleibt eine Naht, und die wird terminlich geführt.
Staub
Wohnen lässt sich darin nicht
Bei einer vollständigen Kernsanierung ist die Wohnung zeitweise ohne Wasser und ohne Strom, und der Bodenaufbau liegt offen. Darin wohnt niemand, und alles andere zu behaupten wäre unseriös.
Wenn nur ein Teil der Wohnung dran ist, trennt eine Staubschutzwand mit Reißverschluss den Bereich ab, und die Wege dorthin werden abgedeckt. Staubfrei wird eine Baustelle dadurch nicht. Sie bleibt aber begehbar, und der Rest der Wohnung bleibt benutzbar.
Was den Preis bewegt
Warum niemand seriös einen Pauschalpreis nennt
Bei einer Kernsanierung gehen zwei Wohnungen mit derselben Quadratmeterzahl im Aufwand besonders weit auseinander, weil das Meiste erst sichtbar wird, wenn die alte Schicht herunter ist. Diese Punkte entscheiden darüber:
- Wie tief zurückgebaut wird, nur Oberflächen oder bis auf den Rohbau
- Ob der Grundriss sich ändert oder alle Wände stehen bleiben
- Zustand von Estrich, Balkenlage und Bodenaufbau
- Wie weit Bad und Küche betroffen sind
- Etage, Aufzug und wie weit der Container von der Tür steht
- Vereinbarte Spachtelqualität und Anzahl der Schleifgänge
- Was hinter der alten Schicht auftaucht und vorher niemand sehen konnte
Deshalb steht am Anfang ein Blick vor Ort oder ein Foto. Danach gibt es eine Zahl, die hält.
Ehrlich gesagt
Was ausdrücklich nicht dazugehört
Eine Kernsanierung berührt Arbeiten, die andere ausführen. Das steht hier, damit niemand danach im Angebot suchen muss.
- Elektro, Sanitär und Heizung. Eigene Zulassungen, eigene Betriebe. Eingeplant wird der Termin, ausgeführt wird die Arbeit dort.
- Tragende Wände und Grundrissänderungen. Dafür braucht es die Beurteilung eines Statikers. Ohne die wird an einer tragenden Wand nichts geöffnet.
- Genehmigungen und Zustimmungen. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft und die Zustimmung des Vermieters sind Sache des Eigentümers, und sie sollten vorliegen, bevor die Baustelle anfängt.
- Schadstoffe im Altbau. Alte Kleber und alte Dämmstoffe können belastet sein. Bei Verdacht wird erst geprüft und dann geplant, nicht umgekehrt.
- Fenster, Dach und Fassade. Das ist Arbeit am Gebäude, nicht im Inneren der Wohnung.
Häufige Fragen zur Kernsanierung
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Zahl, die vor dem Aufmaß fällt, ist geraten. Die Dauer hängt daran, wie tief zurückgebaut wird, wie viele Gewerke beteiligt sind und wie lange Spachtel, Estrich und Versiegelung trocknen müssen. Diese Trockenzeiten machen bei einer Kernsanierung einen großen Teil der Bauzeit aus, und sie lassen sich nicht abkürzen.
Kann ich während der Arbeiten in der Wohnung bleiben?
Bei einer vollständigen Kernsanierung nicht. Wasser und Strom sind zeitweise abgestellt, und der Bodenaufbau ist offen. Wenn nur ein Raum oder ein Abschnitt dran ist, lässt sich der Bereich mit einer Staubschutzwand abtrennen, dann geht es.
Was ist der Unterschied zwischen Kernsanierung und Renovierung?
Eine Renovierung bleibt an den Oberflächen: malern, Boden aufarbeiten, Tapete wechseln. Eine Kernsanierung nimmt alles heraus, was nicht tragend ist, einschließlich Leitungen und Bodenaufbau, und baut die Wohnung von innen neu auf. Zwischen beiden liegen Modernisierung und Sanierung, und genau diese Verwechslung macht Angebote unvergleichbar.
Muss ich die Gewerke selbst koordinieren?
Rückbau, Trockenbau, Untergrund, Oberflächen und Boden kommen aus einer Hand, die Reihenfolge dieser Schritte steht damit fest. Elektro, Sanitär und Heizung werden von den Betrieben ausgeführt, die die Zulassung dafür haben; ihr Termin wird in die Reihenfolge eingeplant, statt ihn dem Zufall zu überlassen.
Lohnt sich eine Kernsanierung, oder reicht eine Renovierung?
Das entscheidet, was hinter den Oberflächen steckt. Wenn die Leitungen alt sind und der Bodenaufbau nicht mehr taugt, wird eine Renovierung zweimal bezahlt: einmal jetzt und einmal, wenn doch aufgemacht werden muss. Ist die Technik in Ordnung, reicht oft die Oberfläche.
Der schnellste Weg
Fotografieren Sie die Räume
Ein Bild von der Wand, der Decke oder dem Boden sagt mehr als drei Absätze Beschreibung. Schicken Sie es, und Sie bekommen eine erste Einschätzung dazu, was möglich ist und worauf es ankommt.
Am schnellsten geht das per WhatsApp. Wer lieber schreibt, nimmt das Formular.
- Foto statt Formular Ein Bild, ein Satz dazu, fertig.
- Lieber sprechen Anrufen geht auch, wenn es schneller gehen soll.
- Dann ein Blick vor Ort Gemessen wird beim Aufmaß, nicht am Telefon. Erst danach gibt es Zahlen.